Advies aankoop Duits vastgoed
De in Nederland zeer hoge grondprijzen maken voor veel Nederlanders de koop van een huis in Duitsland interessant. Maar waar moet de koper op letten bij aankoop Duits vastgoed? Zowel het verwerven van onroerend goed, de voorwaarden van de aankoop en de aan de koop verbonden rechten en plichten, richten zich naar de wetten van de Bondsrepubliek Duitsland.
Bij de aankoop Duits vastgoed wordt u daarom met een aantal onbekende feiten en voorschriften geconfronteerd.
Voordat een koper zijn handtekening onder een koopcontract zet, is het dus belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het aankoop Duits vastgoed.
Zo proberen wij een aantal vragen voor u te beantwoorden:
Waarom staat het adres van de objecten niet aangeven?
Anders dan in Nederland wordt meestal het vastgoed in Duitsland aangeboden zonder exacte adresgegevens, omdat de Duitse makelaar middels een zogenaamde ‘Nachweis’ moet aantonen dat hij aan de potentiële koper het huis heeft aangeboden.
Kan ik een optie nemen op een woning?
In Duitsland is het niet gebruikelijk een optie te nemen op een woning. Het is dus noodzakelijk om eerst na te gaan wat u kunt lenen bij de Hypotheekverstrekker, voordat u serieus huizen gaat bezichtigen.
Hoeveel bedraagt de courtage voor de makelaar bij de aankoop Duits vastgoed?
Hier verschilt de situatie ten opzichte van Nederland, omdat de makelaar de koper de courtage in rekening zal brengen. Deze is over het algemeen een stuk hoger dan in Nederland. De makelaarscourtage verschilt per regio en bedraagt in de regel maximaal 6% van de koopprijs, maar meestal gemiddeld 3,57%. Daarover moet de klant ook nog 19% BTW betalen. Bij ieder object staat vermeldt hoeveel de courtage bedraagt.
Welke overeenkomsten moet ik afsluiten bij de aankoop van Duits vastgoed?
U sluit een koopovereenkomst af bij de notaris. Het tekenen van het koopovereenkomst is binden. Beide partijen komen hier overeenkomen, dat het eigendom aan de koper wordt overgedragen (Auflassung). Alvorens de koopacte wordt opgemaakt is de notaris verplicht het kadaster (Grundbuch) te controleren op eventuele belastingen en rechten van anderen. De Auflassung volgt na betaling van de aankoopprijs, ongeveer 6 tot 8 weken na ondertekening van het koopcontract. Voor de koper is de Auflassung de wettelijk bindende verplichting om als nieuwe eigenaar in het kadaster te worden geregistreerd.
Wat doet de notaris?
De notaris is verplicht vooronderzoek te doen (Hauptberufliche Notare)
-
- Of voor het object de benodigde vergunningen zijn afgegeven
- Informatie inwinnen over mogelijke hypotheken, (belasting)schulden die op het O.G. rusten
- Informatie inwinnen mogelijke erfdienstbaarheden
- Of de woning onder Denkmalschulz (monumentenzorg) valt of in een bepaald natuurgebied ligt
- Gemeente inlichten over de grondverkoop. Gemeente dient hierop een ‘niet-optie-verklaring’ af te geven
- Inlichten van de belastingdienst, die vervolgens de koper de aanslag voor de overdrachtsbelasting stuurt. Nadat deze is voldaan, geeft de belastingdienst een verklaring van ‘Geen bezwaar’ af.
- Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij de gemeente
Wat zijn de kosten bij de aankoop van bouwgrond of een huis?
Globaal kan men uitgaan van ongeveer 2 tot 3% van de koopprijs aan notaris- en kadaster- kosten. De overdrachtsbelasting, ‘Grunderwerbsteuer’, bedraagt op dit moment 5% en moet aan de belastingdienst worden voldaan. U kunt belasting besparen door in de koopovereenkomst betalingen voor het grondstuk/gebouw en de betalingen voor de overgenomen inventaris te differentiëren. De grondbelasting moet door huiseigenaren per kwartaal worden voldaan. De makelaarscourtage verschilt per regio en bedraagt in de regel maximaal 6% van de koopprijs. De afsluitkosten voor een eventuele hypotheek is ongeveer 1%. Totale kosten liggen tussen de ca. 10 en 12%.
Wat als er gebreken gevonden worden na de koop?
Overeenkomstig de uitspraak van het hoogste federale gerechtshof in de Bondsrepubliek Duitsland is de verkoper van een te bouwen of net nieuw gebouwde woning tot vijf jaar na aankoop verantwoordelijk voor gebreken. Hij moet er dus in deze periode voor zorgen dat eventuele gebreken worden opgelost.
Koopt u een woning van een eerste eigenaar, dus een bestaande woning, dan wordt meestal van elke vorm van vrijwaring afgezien hetgeen wettelijk is toegestaan. Dat betekent, dat u geen van de rechten tegenover de verkoper kunt laten gelden. Een nauwkeurige inspectie van het te verwerven object is daarom dringend noodzakelijk en aan te bevelen. Worden voor u echter gebreken aan het huis opzettelijk verzwegen, dan bestaan er ongeacht het bovengenoemde wel degelijk vrijwaringsaanspraken. Dit is echter zelden het geval, omdat nauwelijks kan worden aangetoond dat een gebrek al voor de koop bekend was maar expres verzwegen is.
Moet ik een opstalverzekering afsluiten?
Zonder brandverzekering kunt u niet. Op het moment dat onroerend goed in Duitsland wordt gekocht d.w.z. de overdracht plaats vindt, is in de meeste gevallen het desbetreffende pand nog verzekerd bij de opstalverzekeraar van de vorige eigenaar. De opstalverzekering gaat in eerste instantie over naar de kopende partij. Nadat de ‘Grundbucheintragung’ d.w.z. de overdracht is vastgelegd, heeft de nieuwe eigenaar 1 maand de tijd om de opstalverzekering op te zeggen, te houden of naar een andere verzekering te gaan.
Waar moet ik aan denken voor de aankoop van een stuk bouwgrond?
U dient zoveel mogelijk informatie in te winnen over de betrouwbaarheid van de grond. Dit is mogelijk via het gemeentehuis. Grote gemeenten hebben hiervoor een speciale afdeling: Das Bauamt. U kunt te weten komen of de gemeente beschikt over een bestemmingsplan en welke bouwvoorschriften er van toepassing zijn.
Meer informatie over: Voordelen wonen in de Eifel / Informatie over de Eifel / Fiscale aspecten / Sociale en zorgverzekeringen.